Programme neuf au Pays Basque, tout ce qu’il faut savoir

Par Paul Guicheneuy | Le 22/03/2022

Dans cet article, on vous présente tout ce qu’il faut savoir autour d’un programme immobilier neuf sur la Côte Basque. Que vous cherchiez à vous informer sur les dispositifs mis en place localement ou à investir dans un logement neuf, nous vous avons regroupé tous les éléments essentiels. 

Acheter dans le neuf : avantages et inconvénients
Si vous souhaitez acquérir une résidence principale ou réaliser un investissement locatif, il est primordial de connaître les nuances entre acheter dans le neuf ou dans l’ancien. Ici, on détaillera les avantages et inconvénients d’investir dans un programme neuf au Pays Basque.

Quels sont les avantages d’acheter un logement neuf ?

Depuis plusieurs années déjà, l’État cherche, par diverses mesures, à aider les Français aux revenus modestes à devenir primo-accédants. Cela passe notamment par l’élaboration de lois à l’initiative des ministres du logement et des finances. On passe en revue, un par un, tous les avantages d’acheter un logement neuf.

• Prêt à taux zéro (PTZ)

C’est en 1995 que cette idée voit le jour grâce à Pierre-André Périssol, ministre du logement de l’époque. Depuis, les conditions du prêt à taux zéro n’ont eu de cesse de s’améliorer et d’évoluer au fil des années, des gouvernements et des conjonctures économiques du pays. À ce jour, le PTZ est accordé en complément d’un autre prêt, sous conditions de ressources variant selon le zonage et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Il est évidement valable dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf mais aussi dans l’ancien. En 2022, le nombre de PTZ distribués est estimé par le décret à environ 82 000, dont 13 000 pour le PTZ « réhabilitation » dans l’ancien. Récemment, le ministère de l’économie a reconduit le PTZ jusque fin 2023. Pour en savoir plus en ce qui concerne les modalités d’accessibilité au prêt à taux zéro ou pour procéder à une simulation, rendez-vous ici : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/PTZ-pret-taux-zero

• Loi Pinel / Dispositif Pinel

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, mis en place par le gouvernement en 2014 et remplaçant le dispositif Duflot, permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle est proportionnelle au nombre d’années durant lesquelles vous vous engagez à louer votre bien : 12, 18 ou 21% pour 6, 9 ou 12 ans. Ces taux de réduction d’impôt seront dégressifs en 2023 et 2024. Néanmoins, le gouvernement actuel souhaite lancer un dispositif complémentaire « Pinel+ » afin de permettre le maintien des taux actuels dans certains quartiers, ainsi que sur des critères énergétiques et de qualité (surface minimale, espace extérieur, …). Pour le moment, rien n’est fixé puisque l’élection présidentielle de 2022 peut tout remettre en cause.

En plus d’apporter un avantage fiscal, la loi Pinel permet de devenir propriétaire sans apport tout en ayant la possibilité de louer votre bien à vos ascendants ou descendants.

Enfin, tout comme le prêt à taux zéro, il y a une notion de zonage pour bénéficier du dispositif Pinel.

• Frais de notaire réduits

Lors d’un achat immobilier, il est impossible de ne pas passer par la case notaire. Souvent à l’origine d’un budget conséquent, les frais de notaire sont inévitables et suivent un barème précis. D’une manière générale, lors de l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien, ils s’élèvent entre 7 et 8% du prix de vente. Pour ce qui est de l’achat d’un logement neuf, les frais de notaires sont entre 2 et 3% du prix de vente. On parle alors de « frais de notaire réduits ».

L’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôtsdonne une définition très précise du logement neuf. En effet, il doit être cédé par un promoteur-constructeur et issu d’une construction nouvelle ou de certains travaux de rénovation dont l’importance est telle qu’ils rendent le bien à l’état neuf. Cela induit alors deux cas de figure, soit le logement est cédé en état futur d’achèvement appelé « vente sur plan » ou VEFA, soit tout juste achevé et n’ayant pas encore été habité.

• TVA réduite

Comme le dispositif Pinel, la possibilité de bénéficier d’une TVA réduite est apparue en 2014. Habituellement, lors de l’achat d’un logement, la TVA appliquée est de 20%. Elle peut être abaissée à 5,5% sous certaines conditions.

En premier lieu, le logement doit devenir votre résidence principale tout en vous engageant à le conserver 15 ans. Il vous est toujours possible de le revendre avant cette durée mais vous serez dans l’obligation de rembourser la différence entre le régime réduit et le régime normal, sauf changements de situation valables (mutation professionnelle à plus de 70km du logement, divorce, une période de chômage de plus de 12 mois, etc.).

Ensuite, ce taux réduit de 5,5% s’applique uniquement dans les zones d’aménagement et de rénovation urbain (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV). À ce jour, au Pays Basque, 3 quartiers sont concernés sur la commune de Bayonne : le plateau Saint-Étienne, le Grand Bayonne et le Petit Bayonne.

La dernière condition concerne le plafond des prix HT au m² en fonction du zonage.

• Protection juridique et garanties multiples

Si vous vous décidez à acheter un logement neuf, il est fortement probable que vous l’achetiez sur plan. En ce sens, un contrat VEFA, ou Vente en l’état futur d’achèvement, vous lie au constructeur du logement afin de protéger vos intérêts d’acheteur. L’achat en VEFA est encadré par la loi issue de l’article 1601-3 du Code Civil.

De là découle une liste de garanties offertes :  

Rien n’est jamais tout rose malheureusement, un avantage entraine souvent un inconvénient. Néanmoins, on ne vous incite pas à devenir pessimiste, loin de là, mais il est aussi important de vous parler des inconvénients à investir dans le neuf.

• Prix plus élevé

D’une manière générale, le prix moyen des logements neufs en France est plus élevé que le prix des biens dans l’ancien et à emplacement similaire. Cela est dû notamment à la TVA de 20% qui s’applique uniquement lors de l’achat dans le neuf.

• Délais de livraison et difficulté pour se projeter

Investir dans le neuf induit un achat sur plan, appelé achat VEFA, ce qui présente deux inconvénients majeurs.

Le premier est lié à l’avancement de la construction du logement et le second concerne la difficulté à s’y projeter. Entre la signature de votre contrat de réservation et votre emménagement, comptez un délai de livraison de 12 à 18 mois en moyenne. De plus, le bien n’étant pas encore construit, il est plus complexe de s’imaginer au sein du logement. Certes, cela vous laisse le temps de vous familiariser avec l’environnement proche de votre future résidence mais c’est ici le seul point positif.

• Logements souvent éloignés des centres-villes

Par définition, les centres-villes sont majoritairement constitués de biens anciens et les espaces libres sont limités voir inexistants. De ce fait, il est extrêmement rare d’acquérir un logement neuf dans un centre-ville. Les programmes neufs au Pays Basque se situent essentiellement en périphérie des centres-villes (quartier Lore Landa à Bidart ou quartier de Sutar à Anglet par exemple).

Répondre aux problématiques locales et directives nationales

La naissance de programmes immobiliers neufs au Pays Basque vise à apporter une réponse à la crise du logement que traverse la région.

Lois Grenelle et ALUR  

Tout commence fin 2007 avec le Grenelle de l’environnement qui a marqué la prise de conscience de l’État pour la transition énergétique. L’objectif a été d’apporter des mesures en matière environnemental afin de faire face notamment au problème du réchauffement climatique. Cela a conduit à deux lois sur la transition énergétique afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre sur le territoire français. Évidemment, le secteur du bâtiment est particulièrement concerné par ces nouvelles directives.

Par l’établissement de nouvelles formes de programmes neufs, l’élément le plus pertinent est la volonté de développer la construction de logements aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) et de lutter contre la précarité énergétique. Cette réflexion autour des lois Grenelle est à l’origine d’aides financières telles que MaPrimeRénov et le chèque énergie. Depuis ce jour, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu obligatoire pour chaque vente ou location.

Quant à la loi ALUR, ou loi d’Accès au Logement et Urbanisme Rénové, en vigueur depuis 2014, elle a pour objectif d’améliorer et de faciliter l’accès au logement et la protection des personnes dites vulnérables. Cela passe notamment dans les zones tendues par un encadrement du prix des loyers, des honoraires et de l’état des lieux. Enfin, la durée de préavis est ramenée à 1 mois. En ce qui concerne l’urbanisme, la loi ALUR a transformé le Plan d’Occupation des Sols (POS) en Plan Local d’Urbanisme (PLU). C’est dans un souci d’harmonisation et pour une politique d’instruction commune que les PLU intercommunaux (PLUI) ont été créés.

Ces directives nationales ont donc conduit à des changements drastiques dans l’approche et le développement des programmes neufs en France.

À l’échelle locale, c’est le point de départ d’une réorganisation des structures décisionnaires et le lancement d’actions nouvelles sur le plan urbanistique.

PLUI et avancées règlementaires au Pays Basque

A l’issue de l’application de la loi ALUR, des débats ont été menés sur le territoire Basque afin de créer un Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI). Il aurait pour but de regrouper la gouvernance de chaque commune sous une seule entité.

C’est donc en janvier 2017 que la Communauté d’Agglomération du Pays Basque ou Communauté Pays Basque voit le jour. Elle regroupe 10 intercommunalités dont 158 communes et plus de 312 000 habitants. Cela en fait la 5ème communauté d’agglomération la plus peuplée de France et la 1ère en superficie et en nombre de communes. Elle intervient dans la vie globale de l’agglomération et entre autres dans le cadre des projets d’urbanisme.

Auparavant, chaque commune disposait d’un PLU qui règlementait l’usage des sols et s’imposait, en complément des règles de droit privé, à toute demande d’autorisation d’urbanisme. Depuis le 4 mars 2015, certaines communes se sont regroupées pour former une agglomération afin d’établir un PLU commun, appelé Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI). Aujourd’hui, le PLUI est établi sous l’unique responsabilité de la Communauté d’Agglomération du Pays Basque. Il s’appuie à la fois sur les avancées règlementaires nationales (Lois Grenelle et ALUR) et locales (Plan Climat Pays Basque et Programme Local de l’Habitat).

En ce sens, la Communauté Pays Basque est un acteur majeur dans la création de programmes neufs et la lutte contre la crise du logement que traverse la région.  

Crise du logement

Ce n’est pas la première fois que l’on parle de la crise du logement dans nos articles. C’est une réalité qui frappe le Pays Basque depuis plusieurs années déjà. La difficulté pour les locaux à se loger s’explique par une évolution brusque des prix de l’immobilier et l’augmentation des logements vacants. À la suite des confinements, un grand nombre de citadins ont souhaité venir s’installer au Pays Basque pour bénéficier d’un cadre de vie privilégié.

Pour en savoir plus sur les tendances du marché immobilier sur la Côte Basque, retrouvez notre article ici : https://www.keyandsale.com/fr/article/les-tendances-du-marche-immobilier-sur-la-cote-basque.

Pour répondre à cette crise du logement, la Communauté Pays Basque a tout d’abord élaboré son premier Programme Local de l’Habitat (PLH). Le PLH est en lien direct avec la stratégie globale d’aménagement, avec en tête de file le Plan Climat Pays Basque dont l’ambition est d’aboutir à un territoire bas carbone d’ici 2050.

Ce Programme Local de l’Habitat s’étend de 2021 à 2026 et vise à satisfaire les besoins en logements et créations d’hébergements. Pour cela, il prévoit la construction de 2600 nouveaux logements par an. En outre, les chiffres montrent qu’il y aurait suffisamment de logements au Pays Basque pour loger tout le monde. Ce qui est remis en cause c’est l’utilisation qui en est faite. De ce fait, cette mesure a mis en lumière la cause majeure des tensions immobilières. Elle est représentée par le nombre de résidences secondaires et de logements vacants sur le territoire.

En novembre 2021, la colère des locaux s’est traduite par une manifestation pour le logement qui a rassemblé environ 8 000 personnes dans les rues de Bayonne. La voix du peuple s’est notamment fait entendre puisque, quelques mois plus tard, un durcissement des mesures sur les locations de meublés est adopté par le Communauté d’Agglomération Pays Basque.  

Cette nouvelle mesure entrera en vigueur le 1 juin 2022 et marque une deuxième avancée majeure. Son but est de faire revenir sur le marché de location classique une partie des plus de 16 000 meublés touristiques recensés au Pays Basque.

Dorénavant s’applique un système de compensation. Pour tout logement en location courte durée, le propriétaire devra posséder un autre logement de superficie similaire destiné au marché locatif à l’année. Néanmoins, il existe des exceptions concernant les résidences principales mises en locations touristiques maximum 120 jours par an, les baux étudiant de 9 mois ainsi que les logements inclus au sein de la résidence principale.

Comme vous avez pu le remarquer, les programmes immobiliers neufs dépendent de décisions politiques nationales et locales. À ce jour, des moyens sont mis en œuvre pour rendre leur accessibilité simplifiée que ce soit financièrement ou, simplement, en augmentant le nombre de logements neufs proposés.

Compte tenu des élections présidentielles qui s’approchent à grand pas, il serait encore difficile de pronostiquer sur les nouvelles mesures qui pourraient être adoptées à l’issue du scrutin. Néanmoins, les engagements de la Communauté Pays Basque sont quant à eux prévus jusqu’en 2026 et au plus tard 2050.

Évidemment, nous mettrons à jour cet article au fur et à mesure des nouvelles directives et nous suivrons de près les décisions prises autour de la révision du dispositif Pinel.